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历史周期告诉你:楼市接下来还会发生什么

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更新于 2017-06-19 16:25 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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  历史不会简单的重复,但总会惊人的相似。
  近日随着调控的趋严,货币政策收紧,楼市已发生明显转向。与上一个楼市调控周期内发生过的阵痛一样,房企资金链断裂、房贷利率全面提高、房价横盘、开发投资增速放缓……诸如此幕再次重演。
  楼市的调整周期有多久,我们是不是可以从最近的调整周期中,找到楼市接下来的发展脉络?
  一、房企资金链断裂
  近日,一条“深圳(楼盘)某百强房企欠薪3000万,疑资金链断裂,老板去向不明”的消息在地产圈广为流传,这家房企是奥宸地产。
  据奥宸地产官方资料,集团创立于1996年,具有国家一级房地产开发资质,总资产超180亿元。经过多年的发展,现已拥有深圳、北京(楼盘)、昆明(楼盘)、腾冲等多个城市的房地产项目,还曾在美国韩国开发过项目。
  奥宸地产的资金断裂问题,实际上是沦陷于上一轮调控中,虽然从2015年开始,政府救市市场回暖,但奥宸一直未走出泥潭。
  奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题,云南2个项目停工,深圳项目去年也被司法查封。
  究其原因,是因为上一轮房地产牛市时,奥宸地产步子迈的太快,2010年老板放出豪言,三年销售要做到200亿,挤进全国房企前20强,完成几大城市群布局。


  虽然2015年奥宸地产通过出售深圳优质土地,缓解了部分资金压力,但始终没有周转过来。与这一轮牛市也无缘。
  如今,在深圳奥宸地产南山阿里云大厦办公室,因拖欠物业费已被贴上封条,根据门上的通知函显示,奥宸地产共欠费用399万余元。
  据悉,奥宸地产2016年8月承租阿里巴巴T2座9楼,而在今年5月收到《催款通知书》,一年不到,连办公租金物业、水电费用都无法缴清。
  而事实上,房企资金链断裂并非个例。就拿之前的楼市调控来说, 全国倒下的房企也是不胜枚举,二三四五(002195,股吧)线城市的烂尾楼遍地开花,还不乏知名的百强房企 ,举三个例子。
  1、2011年9月,绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生,引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东,又将一部分项目卖给融创。2013年新疆(楼盘)项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行,中高端房地产的销售越发困难,最后,掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌,经营了20年,产品在行业内口碑非常好的绿城,以改名蓝城告终。这几年,哪还有他们的声音。
  2、2014年,深圳的光耀地产出现资金问题,在惠州(楼盘)的多个项目停工,通过民间借贷和高息从银行借款,也未能扭转局面,最后破产。
  光耀拿下的项目,都是在2011年到2014年,多数位于惠州,惠州在投资热潮过后一片狼藉,成为鬼城不说,房子根本卖不动,利用高利贷资金,根本无法自救。
  3、同样在2014年,江苏华光地产资金链出现问题,项目融资难,信托融资中途叫停,到2015年8月,华光地产被宣布破产清算。
  华光地产破产原因,也是因为之前几年房地产形势大好,步伐迈得太快,拿地过猛,08年高价拿下的地一直不敢开发,不考虑土地价格,所以才导致资金链断裂。
  虽然2015年市场有回暖迹象,但华光没有等到黎明,其在南京(楼盘)处于开发状态的三个项目全部宣告资金链断裂。
  业内人士指出,这些破产的房企,都是因为调控引发的,资金紧缩、扩张太快、产品不适销,高成本融资等问题。
  有的幸运地躲过了上一轮调控灾难,艰难地熬到了黎明,而有的就倒在了黑夜里。
  二、理财产品预期收益与贷款利率首现倒挂
  近日以来,房贷市场草木皆兵,任何风吹草动都能给脆弱的楼市带来一场风暴。
  此前,融360发布的数据显示,目前,全国533家银行中,已有20家银行已经停贷,未来或有新增银行暂停房贷业务。
  不过央广网随后发布消息称,所谓“20家银行停贷”数据并不严谨,商业银行并没有大面积停贷。也有业内人士称,20家银行停贷数据并非由银行证实,而且这20家银行是总行还是分行并不明确。
  不过央广网随后发布消息称,所谓“20家银行停贷”数据并不严谨,商业银行并没有大面积停贷。也有业内人士称,20家银行停贷数据并非由银行证实,而且这20家银行是总行还是分行并不明确。
  但不可否认的是,从6月初开始,北京、上海(楼盘)、深圳、广州(楼盘)等一线城市相继出现了房贷利率大幅上调的现象,并且逐步蔓延至二线城市。房贷收紧的迹象,越来越明显。中原地产研究中心的最新统计数据显示,目前大部分城市首套房贷利率基本执行基准利率,二套房贷利率上浮10%~20%。
  值得注意的是,北京某商业银行工作人员表示,近期发售的理财产品预期收益率已经超过5%,而五年期及以上贷款利率只有4.9%,即便按基准利率发放个人房贷,也是亏钱的。
  有分析称,由于银行资金面紧张,造成了理财产品利率飙升,资金成本不断加大,加之近期二手房成交量普遍下滑,个人房贷又属于中长期贷款,流动性较差,银行提高房贷利率也是无可厚非。
  从央行和统计局公布的2017年5月份经济数据来看,新增金融机构贷款1.11万亿元,同比多增1264亿元。房贷虽然不低,但同比明显萎缩。居民贷款增加6106亿元,其中中长期贷款增加4326亿元,增速仍然不低,但同比去年同期下滑了近1000亿元,同比降幅创11年以来新低,这意味着房贷利率上调对房贷需求的影响正在逐步体现。
  业内人士指出,6月份对银行来说是二季度宏观审慎评估体系(MPA)考核的关键节点,为保证流动性考核过关,加快信贷结构调整,银行自然会提高房贷利率,控制资金流向房地产。
  业内称,流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因,但内因还是金融强监管。近期国家加大整顿影子银行的力度、加速去杠杆,导致银行的资金面全线告急。银监会对金融市场融资逐渐收紧,逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束,个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。从全国数据来看,个人房贷的平均利率已经见底反弹,去年下半年最低值为4.52%,今年一季度为4.55%,未来走势将或持续攀升。
  三、M2增速首次降至个位数,货币收紧
  根据央行最新发布的数据,5月M2同比增速为9.6%。值得一提的是,这是自从1986年有统计以来,M2增速首次跌破10%的历史性大关!
  央行有关负责人表示,M2增速放缓主要是金融体系降低内部杠杆的反映;而M2低增速可能成新常态。也就是说,这相比过去两位数增长,毫无疑问货币紧了。
  国家统计局周三数据显示,2017年1-5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资25423亿元,增长10.0%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。
  销售方面,1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。
  销售方面,1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元,增长18.6%,增速回落1.5个百分点。
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发表于 2017-6-19 16:25 | 只看该作者
位于杭州上海中间的嘉兴房价估计在全国出名的。。。。。但是有一个镇,距离杭州就20公里的崇福,中国皮草名城的房价目前才6000单身公寓类型。投资还是比较有发展潜力的。。。有需要了解楼盘信息的联系13616658883
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